El precio que acepta un comprador no es la cantidad que necesariamente recibe el vendedor. Para tomar una buena decisión conviene estimar el neto: deuda pendiente, impuestos, plusvalía municipal, honorarios y documentación pueden cambiar de forma importante el resultado.
Empieza por el neto, no solo por el precio de salida
Antes de publicar una vivienda conviene separar tres cifras: precio esperado de venta, costes asociados y cantidad neta estimada para el propietario. Esa lectura evita aceptar una oferta sin saber qué resultado económico produce realmente.
La fiscalidad exacta depende de residencia fiscal, fecha y precio de adquisición, gastos, mejoras, uso como vivienda habitual y otras circunstancias. Por eso una calculadora genérica nunca sustituye la revisión del caso.
Partidas que pueden afectar al vendedor
- Impuesto sobre la ganancia patrimonial: IRPF para residentes o IRNR para no residentes, según corresponda.
- Plusvalía municipal (IIVTNU), cuando resulte aplicable.
- Hipoteca o deuda pendiente y costes de cancelación cuando existan.
- Honorarios de intermediación y el IVA correspondiente.
- Certificado energético y otros documentos o certificados necesarios.
- Gastos vinculados al otorgamiento de escritura salvo pacto distinto entre las partes.
- Regularizaciones de comunidad, suministros u otros importes ligados al inmueble.
Si eres residente fiscal en España
La venta genera una ganancia o pérdida patrimonial que se integra en la declaración del IRPF. La ganancia se determina, de forma general, comparando valores de transmisión y adquisición con los ajustes fiscalmente admitidos.
La base del ahorro utiliza actualmente una escala progresiva que comienza en el 19% y alcanza el 30% en los tramos superiores. El resultado real depende del conjunto de la base del ahorro del contribuyente.
Si eres no residente
El comprador debe practicar con carácter general una retención del 3% sobre el precio e ingresarla mediante Modelo 211. Esa retención es un pago a cuenta de la tributación del vendedor.
El vendedor presenta posteriormente el Modelo 210 para liquidar la ganancia. El tipo general vigente sobre la ganancia inmobiliaria es del 19%, y si la retención supera la cuota puede proceder la devolución del exceso.
Plusvalía municipal: sepárala del impuesto sobre la ganancia
La plusvalía municipal o IIVTNU es un tributo local distinto del IRPF o IRNR. Afecta al incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y su cálculo depende de las circunstancias y de la ordenanza aplicable.
Conviene solicitar una estimación específica para la vivienda en lugar de aplicar un porcentaje genérico sobre el precio de venta.
